W tej hiszpańskiej dzielnicy jest więcej zajętych squattersami domów niż mieszkań na wynajem

W katalońskim przedmieściu nielegalne zamieszkiwanie wymknęło się spod kontroli do tego stopnia, że zwykłe mieszkania na wynajem stały się tam rzadkością.

To, co zaczęło się jako tymczasowy środek ochrony przed eksmisją, przerodziło się w prawdziwy kryzys mieszkaniowy — z zajętymi bezprawnie nieruchomościami, ulicznymi gangami i zrozpaczonymi właścicielami, którzy za wszelką cenę chcą pozbyć się swojego majątku.

Ustawa antyeksmisyjna z 2020 roku otworzyła drzwi dla fali squattersów

W 2020 roku rząd Pedro Sáncheza wprowadził nadzwyczajny dekret, który drastycznie ograniczył możliwość przeprowadzania eksmisji. Oficjalnym celem było zabezpieczenie najbardziej narażonych mieszkańców w obliczu kryzysu gospodarczego i społecznego. W praktyce jednak squattersi i zorganizowane grupy przestępcze natychmiast dostrzegli w tym okazję.

Właściciele, którzy odkrywają, że ktoś bezprawnie zajął ich nieruchomość, wpadają w pułapkę powolnych i skomplikowanych procedur sądowych. Prawnicy ostrzegają, że takie sprawy mogą ciągnąć się miesiącami, a nawet latami. Przez cały ten czas nieuprawniony lokator przebywa w mieszkaniu — zazwyczaj bez płacenia czynszu i bez żadnego odszkodowania dla właściciela.

Dla wielu właścicieli nieruchomości inwestycja, która miała zapewnić spokojną emeryturę, zamienia się w koszmar pełen rozpraw sądowych, kosztów i bezsennych nocy.

Według hiszpańskich mediów mamy już do czynienia z setkami tysięcy właścicieli dotkniętych tym problemem. Straty nie są jednak wyłącznie finansowe — wiele osób doświadcza przewlekłego stresu, czuje się zagrożona i traci zaufanie do państwa.

Platforma nieruchomości oznacza budynki jako „nielegalnie zajęte"

Duży portal nieruchomości Idealista — odpowiednik polskiego serwisu ogłoszeniowego — wprowadził specjalny filtr, dzięki któremu użytkownicy mogą sprawdzić, czy dane mieszkanie jest bezprawnie zajęte. To nie jest drobny szczegół, bo w przypadku zajętych nieruchomości cena sprzedaży potrafi runąć w przepaść.

• Oglądanie takich mieszkań jest praktycznie niemożliwe, bo squattersi po prostu nie otwierają drzwi.
• Potencjalni kupcy wiedzą, że przejmują razem z nieruchomością długą batalię sądową.
• Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na sporne nieruchomości.
• Ubezpieczyciele naliczają wyższe składki albo całkowicie odmawiają ochrony ubezpieczeniowej.

Sprzedający, którzy latami oszczędzali na drugą nieruchomość lub mieszkanie inwestycyjne, są zmuszeni wystawiać swój majątek daleko poniżej ceny rynkowej. W niektórych przypadkach uzyskana kwota nie wystarcza nawet na spłatę zaciągniętych kredytów.

Dzielnica Lamine'a Yamala — symbol rozchwianego rynku

Region, który stał się symbolem tego kryzysu, to Maresme — obszar na północ od Barcelony, gdzie dorastał piłkarz Lamine Yamal. Według danych Idealista wystawiono tam na sprzedaż 465 nielegalnie zajętych nieruchomości, podczas gdy regularnych mieszkań do wynajęcia dostępnych jest zaledwie 274.

W niektórych częściach Maresme squattersi liczebnie przewyższają legalnych najemców.

Kataloński parlamentarzysta Cristian Escribano z Partido Popular w Mataró opisuje dzielnice takie jak Rocafonda i Cerdanyola jako „praktycznie porzucone przez władze". Rysuje obraz ulic, gdzie rządzą gangi sprzedające klucze do opuszczonych mieszkań i zastraszające okolicznych mieszkańców.

Wielu mieszkańców tych osiedli żyje poniżej granicy ubóstwa. Nie mają oszczędności, dostęp do kredytu jest dla nich zamknięty, a szanse na uzyskanie mieszkania socjalnego w innym miejscu — znikome. Wyprowadzka to dla nich nierealna opcja, więc tkwią w dzielnicy, w której warunki życia z każdym rokiem pogarszają się coraz bardziej.

Strach, uciążliwości i zamierający rynek najmu

Mieszkańcy skarżą się na nocne awantury, zastraszanie w klatkach schodowych i nieustanne poczucie zagrożenia. Starsze osoby boją się wieczorami wychodzić z domu. Właściciele, którzy wciąż mieszkają w swoich lokalach, obserwują, jak ich nieruchomości rok po roku tracą na wartości.

Regularny rynek najmu wysycha w błyskawicznym tempie — kto może, ten się wyprowadza, a prywatni wynajmujący omijają takie dzielnice z daleka. Nowi inwestorzy koncentrują się głównie na polowaniu na okazje wśród nieruchomości zajętych przez squattersów, co jeszcze bardziej pogłębia tę patologiczną sytuację.

Barceloński problem, kataloński kryzys

Problem masowego nielegalnego zamieszkiwania dotyka nie tylko Maresme — zmaga się z nim również sama Barcelona. Lokalne organizacje i właściciele nieruchomości zarzucają władzom miejskim, że obowiązujące przepisy w praktyce faworyzują squattersów kosztem osób, które uczciwie spłacają kredyty lub płacą czynsz.

Setki zajętych mieszkań są otwarcie wystawiane na sprzedaż. Agenci nieruchomości ogłaszają „lokal z sytuacją prawną" — to zawoalowany sposób na poinformowanie, że ktoś mieszka tam bez żadnego tytułu prawnego. Kupujący spekuluje na późniejszym odzyskaniu nieruchomości po eksmisji.

Dla części sprzedających to prawdziwy cios. Tracą dziesiątki tysięcy euro i widzą, jak spada ich standard życia. Plany emerytalne oparte na dochodach z wynajmu lub wzroście wartości nieruchomości rozsypują się w proch.

Zajęta nieruchomość jako nowy produkt inwestycyjny

Według rzecznika Idealista Francisco Iñarety liczba nielegalnie zajętych lokali urosła do tego stopnia, że tworzą one już odrębną kategorię na rynku nieruchomości. Zaczęły powstawać wyspecjalizowane grupy inwestorów, które celowo polują na tego typu problematyczne obiekty.

Ich strategia przypomina ryzykowne inwestycje giełdowe: kupić tanio, stoczyć batalię sądową i liczyć na to, że po skutecznej eksmisji mieszkanie będzie można wynająć lub sprzedać na normalnych warunkach. Tym, którym się to uda, czeka spora zysk. Tym, którzy ugrzęzną w nieskończonych procedurach — strata finansowa.

Jeśli zajęte przez squattersów mieszkania stają się osobną klasą aktywów inwestycyjnych, to wyraźny sygnał, że ochrona prawna właścicieli nieruchomości jest poważnie zachwiana.

Iñareta nawołuje dlatego do gruntownej reformy przepisów. Jego zdaniem państwo powinno móc szybciej reagować na nielegalne zamieszkiwanie i wyraźniej wytyczać granicę między realną ochroną socjalną a zwykłym nadużywaniem systemu.

Jak squatting w Hiszpanii mógł tak prawniczo wymknąć się spod kontroli

W hiszpańskim systemie prawnym istnieje jeszcze jeden istotny czynnik: osoba, która przez wystarczająco długi czas nieprzerwanie zajmuje nieruchomość, może — w zależności od okoliczności i statusu właściciela — nabyć pewne prawa do lokalu. Zorganizowane grupy przestępcze doskonale znają te przepisy i bezwzględnie je wykorzystują.

Szukają pustostanów — często należących do banków lub funduszy inwestycyjnych — i wprowadzają do nich ludzi. Czasem pobierają opłatę za klucze, czasem ściągają „czynsz", z którego prawowity właściciel nie widzi ani grosza. Sąsiedzi często nie wiedzą nawet, kto ma rację po swojej stronie.

Lokalne jednostki policji regularnie sygnalizują, że mają związane ręce. Bez wyraźnego nakazu sądowego funkcjonariusze ryzykują skargi, jeśli przeprowadzą eksmisję na własną rękę. Próg interwencji jest więc wysoki, podczas gdy zdesperowani mieszkańcy okolicy czekają na jakiekolwiek działanie.

Konsekwencje dla poszukujących mieszkań i całych dzielnic

Dla zwykłych osób szukających dachu nad głową w Hiszpanii — szczególnie dla młodych ludzi i rodzin o średnich dochodach — ta sytuacja komplikuje wszystko. W regionach takich jak Katalonia popyt na mieszkania do wynajęcia jest już ogromny za sprawą turystyki, ekspatów i niedoboru nowego budownictwa. Gdy do tego całe bloki wpadają w szarą strefę nielegalnego zamieszkiwania, regularna oferta jeszcze bardziej się kurczy.

Miasta tracą ponadto wpływy podatkowe, bo część nieformalnych „czynszów" nie jest nigdzie deklarowana. Pieniądze, które normalnie trafiałyby na utrzymanie ulic, oświetlenia czy domów kultury, pozostają poza jakąkolwiek ewidencją. Warunki życia pogarszają się, co z czasem odbija się też na szkołach, sklepach i placówkach opieki zdrowotnej.

Co to mówi o szerszym europejskim rynku mieszkaniowym

Sytuacja w Maresme i Barcelonie pokazuje dobitnie, jak szybko środek ochrony narażonych najemców może obrócić się przeciwko swoim twórcom, gdy brakuje egzekwowania przepisów i jasno wytyczonych granic. Kraje europejskie — w tym Polska — zmagają się z tymi samymi fundamentalnymi pytaniami: jak zapobiegać bezdomności, nie wykluczając jednocześnie praw uczciwych właścicieli nieruchomości?

Dla decydentów hiszpański przypadek dostarcza konkretnych lekcji. Szybkie i przejrzyste procedury sądowe, rzetelna ewidencja pustostanów oraz ukierunkowana pomoc społeczna dla osób zagrożonych bezdomnością — to kluczowe elementy układanki. Tam, gdzie ich brakuje, otwiera się przestrzeń dla gangów, które żerują na panującym chaosie.

Dla mieszkańców problematycznych dzielnic codzienność jest jednak mniej abstrakcyjna. Chcą po prostu spokoju na ulicy, umowy najmu, która cokolwiek znaczy, i pewności, że ich inwestycja nie zamieni się z dnia na dzień w pole minowe pełne spraw sądowych. Dopóki to się nie zmieni, hiszpańskie dzielnice z większą liczbą squattersów niż legalnych najemców nie będą żadnym wyjątkiem.