Tysiące właścicieli nieruchomości — zarówno tych dysponujących jednym apartamentem, jak i większymi portfelami — czeka w nadchodzących latach poważny rachunek podatkowy. Wszystko przez nowe, surowsze zasady dotyczące krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego.
Francuski rząd systematycznie ogranicza przywileje podatkowe dla właścicieli, którzy oferują swoje nieruchomości jako umeblowane lokale wakacyjne za pośrednictwem platform takich jak Airbnb. Podatkowy przysmak, który przez lata czynił taki wynajem tak opłacalnym, w dużej mierze zniknie — i to już od dochodów uzyskanych w 2025 roku, które trzeba będzie rozliczyć w 2026.
Fiskalna przewaga sezonowego wynajmu idzie w odstawkę
Jeszcze do końca 2024 roku właściciele umeblowanych nieruchomości wakacyjnych cieszyli się wyjątkowo korzystnym traktowaniem przez urząd skarbowy. Dopóki roczne przychody z najmu nie przekraczały 77 700 euro, mogli korzystać z tak zwanego systemu micro-BIC. Dawał on ryczałtowe odliczenie w wysokości 50 procent — to znaczy, że tylko połowa dochodów wchodziła do podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym i składkami społecznymi.
Dla wielu prywatnych właścicieli było to wymarzone rozwiązanie. Drugi dom nad morzem lub w górach przynosił przez kilka letnich miesięcy solidny zysk, a fiskus nie pochłaniał go w połowie. W porównaniu z tradycyjnym wynajmem długoterminowym czy innymi formami inwestowania — sezonowy najem wyraźnie wygrywał finansowo.
Francuski ustawodawca postanowił jednak zahamować ten odpływ mieszkań na rynek krótkoterminowy. W regionach dotkniętych kryzysem mieszkaniowym zbyt wiele lokali znikało z puli dostępnej dla osób szukających stałego miejsca zamieszkania. Dlatego ulgi podatkowe dla wynajmu wakacyjnego znalazły się pod lupą.
Micro-BIC: niższy próg, niższe odliczenie
Największy cios to obniżenie limitu systemu micro-BIC dla niecertyfikowanego turystycznego wynajmu umeblowanego. Począwszy od dochodów uzyskanych w 2025 roku, maksymalny pułap dla tego uproszczonego systemu spada do zaledwie 15 000 euro rocznie. Wszystko powyżej tej kwoty automatycznie wypada poza micro-BIC i trafia do znacznie wyżej opodatkowanego reżimu.
Jednocześnie zmniejsza się samo ryczałtowe odliczenie. Tam gdzie do 2024 roku 50 procent przychodów pozostawało poza zasięgiem fiskusa, teraz ten wskaźnik spada do 30 procent dla tej kategorii wynajmu. Urząd skarbowy będzie odtąd opodatkowywał 70 procent przychodów z najmu zamiast dotychczasowej połowy.
Właściciel zarabiający 20 000 euro rocznie z wynajmu wakacyjnego zobaczy, jak jego podstawa opodatkowania wzrośnie z 10 000 do 14 000 euro. Przy niezmienionych pozostałych warunkach oznacza to wyraźnie wyższy rachunek od fiskusa.
Na papierze może to wyglądać jak kilka tysięcy euro różnicy — ale dla wielu prywatnych wynajmujących ta suma mocno boli. Ceny najmu są już teraz pod presją ze względu na konkurencję, wyższe koszty energii i zaostrzające się przepisy. Dodatkowy uszczerbek podatkowy sprawia, że niejeden projekt wakacyjny po prostu przestaje się opłacać.
Długoterminowy wynajem umeblowany pozostaje bez zmian
Warto podkreślić, że nie wszystkich form wynajmu umeblowanego dotyczą nowe regulacje. Mieszkania służące najemcy jako główne miejsce zamieszkania zachowują dotychczasowe zasady. Dla tej kategorii limit micro-BIC pozostaje na poziomie 77 700 euro, a odliczenie ryczałtowe wciąż wynosi 50 procent.
Nowe przepisy celują więc wyraźnie w krótkoterminowy wynajem turystyczny. Coraz więcej miast skarży się, że to zjawisko winduje ceny najmu i kurczy ofertę dla lokalnych mieszkańców. Fiskalna korekta ma zachęcić właścicieli do powrotu ku wynajmowi długoterminowemu.
Od 2026 roku: wyższe obciążenia podatkowe dla tysięcy wynajmujących
Nowe zasady obowiązują dla dochodów uzyskiwanych od 1 stycznia 2025 roku. Odpowiadające im zeznania podatkowe trzeba będzie złożyć wiosną 2026 roku. Dopiero wtedy właściciele realnie odczują, co zubożenie ulg oznacza dla ich portfela.
Dla drobnych wynajmujących, którzy utrzymują przychody wyraźnie poniżej 15 000 euro rocznie, zmiana będzie mniej dotkliwa. Mogą nadal korzystać z systemu micro-BIC, choć z niższym odliczeniem niż dotychczas.
Dla właścicieli generujących wyższe przychody z najmu rachunek zmienia się drastycznie. Dotyczy ich nie tylko niższy wskaźnik odliczenia — są też szybciej wypychani ku innemu systemowi, który wymaga bardziej rozbudowanej księgowości i może wiązać się z wyższymi daninami.
- Poniżej 15 000 euro: micro-BIC nadal możliwy, ale z odliczeniem tylko 30 procent
- Powyżej 15 000 euro: przejście do innego systemu staje się praktycznie nieuniknione
- Długoterminowy wynajem umeblowany jako główne miejsce zamieszkania: nadal korzystniejsze traktowanie podatkowe
Régime réel (LMNP): więcej pracy, ale często niższy podatek
Wielu doradców podatkowych spodziewa się, że tak zwany régime réel dla nieprofesjonalnych wynajmujących (LMNP) stanie się dla większości właścicieli naturalnym wyborem. W tym systemie nie ma dużego ryczałtowego odliczenia, ale wynajmujący może odliczyć wszystkie rzeczywiste koszty.
Wśród nich można wymienić między innymi:
- odsetki od kredytu hipotecznego i inne koszty finansowania
- podatek od nieruchomości i lokalne opłaty
- koszty zarządzania i prowizje platform lub agencji
- utrzymanie, remonty i drobne prace wykończeniowe
- rachunki za energię, internet, sprzątanie i pościel
Kluczową rolę odgrywa też amortyzacja. Wartość nieruchomości i wyposażenia można stopniowo odpisywać przez wiele lat. Każdy roczny odpis zmniejsza dochód podlegający opodatkowaniu — bez rzeczywistego wypływu gotówki. To księgowe narzędzie sprawia w praktyce, że podstawa opodatkowania przez długi czas pozostaje zerowa lub bliska zeru.
Régime réel wymaga jednak poważnego podejścia do administracji. Wynajmujący muszą przechowywać wszystkie faktury, zlecać sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego i często korzystać z usług księgowego. Dla kogoś dysponującego jednym małym studiem to może być relatywnie duże obciążenie — ale dla właścicieli kilku nieruchomości lub tych z dynamicznie rosnącymi przychodami przejście na ten system może się po prostu opłacać.
Kto regularnie zarabia więcej niż 15 000 euro rocznie z wynajmu wakacyjnego, powinien zestawić ze sobą dwa scenariusze: micro-BIC z 30-procentowym odliczeniem kontra régime réel z pełnym odliczeniem kosztów i amortyzacji.
Certyfikacja jako obiekt turystyczny: alternatywna ścieżka
Inną możliwością jest uzyskanie oficjalnej certyfikacji jako umeblowany obiekt turystyczny. Dzięki takiemu uznaniu właściciel zachowuje korzystniejszy system micro-BIC — z limitem 77 700 euro i odliczeniem na poziomie 50 procent. Ta korzyść pozostaje dostępna, ale wyłącznie dla nieruchomości spełniających konkretne wymogi jakościowe i komfortowe.
Certyfikacji udzielają uprawnione do tego instytucje. Sprawdzają między innymi powierzchnię lokalu, wyposażenie, pościel, stan sanitariatów, bezpieczeństwo i poziom usług. Dla wynajmujących nastawionych na segment budżetowy spełnienie wszystkich tych wymagań może oznaczać dodatkowe nakłady na wyposażenie i remonty.
| Rodzaj wynajmu | Limit micro-BIC | Odliczenie ryczałtowe |
|---|---|---|
| Krótkoterminowy, niecertyfikowany (od dochodów 2025) | 15 000 euro | 30% |
| Certyfikowany obiekt turystyczny | 77 700 euro | 50% |
| Umeblowane główne miejsce zamieszkania najemcy | 77 700 euro | 50% |
Strategiczne decyzje dla wynajmujących: liczyć, repozycjonować albo zakończyć działalność
Dla wielu prywatnych inwestorów rok 2025 stanie się rokiem przełomowych wyborów. Era „wynajmowania przez platformę i spokojnego odliczania ryczałtu na koniec roku" dobiega końca. Właściciele muszą przemyśleć swoją strategię znacznie bardziej świadomie.
W uproszczeniu do wyboru są trzy scenariusze:
- pozostać w skali małej z ograniczonymi przychodami, by micro-BIC nadal się opłacało
- sprofesjonalizować działalność i przejść na régime réel z pełnym odliczeniem kosztów i amortyzacji
- przestawić się na wynajem długoterminowy — ze stabilniejszymi dochodami i innym reżimem podatkowym
Właściciele balansujący na granicy 15 000 euro mogą zacząć manewrować liczbą nocy, minimalnym czasem pobytu lub cenami. Dla większych graczy, których przychody z najmu spokojnie przekraczają 20 000 czy 30 000 euro rocznie, przejście na bardziej profesjonalny system staje się niemal nieuchronne.
Czego inwestorzy mogą się nauczyć z tej zmiany kursów podatkowych
Francuska reforma pokazuje dobitnie, jak szybko mogą zmienić się reguły gry wokół wynajmu wakacyjnego. Model, który przez lata uchodził za bezpieczną maszynkę do zarabiania pieniędzy, może się za sprawą kilku artykułów ustawowych zamienić w znacznie bardziej skomplikowany i mniej hojny system.
Inwestorzy działający w obszarze krótkoterminowego wynajmu powinni zawsze przygotowywać scenariusze zakładające znacznie niższe ulgi podatkowe. To jedyny sposób, by uniknąć sytuacji, w której projekt pozostaje rentowny wyłącznie przy najkorzystniejszym możliwym traktowaniu fiskalnym. Test warunków skrajnych — wyższe oprocentowanie, niższy wskaźnik obłożenia i mniejsze ulgi — daje znacznie bardziej realistyczny obraz opłacalności.
Sytuacja pokazuje też, jak istotna jest rzetelna administracja i znajomość własnych liczb. Kto patrzy wyłącznie na przychód brutto, nie docenia wpływu podatków i obciążeń. Prosta arkuszowa kalkulacja uwzględniająca wszystkie koszty, planowaną amortyzację i dostępne opcje podatkowe może zadecydować o tym, czy inwestycja okazuje się sukcesem finansowym czy źródłem stresu.
Dla polskich właścicieli nieruchomości we Francji dochodzi jeszcze jedna warstwa złożoności: wzajemne oddziaływanie przepisów podatkowych obu krajów. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, zapobieganie podwójnemu obciążeniu fiskalnemu i sposób traktowania zagranicznego majątku nieruchomego wymagają indywidualnego podejścia. Rozmowa z doradcą znającym zarówno system francuski, jak i polski pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek wiele lat później.
