W tej hiszpańskiej dzielnicy jest więcej zajętych nielegalnie domów niż mieszkań na wynajem

W katalońskim przedmieściu nielegalne zamieszkiwanie wymknęło się spod kontroli do tego stopnia, że zwykłe mieszkania na wynajem stały się tam rzadkością.

Ustawa antyeksmisyjna z 2020 roku otworzyła drzwi dla fali squatterów

W 2020 roku rząd Pedro Sáncheza wprowadził dekret nadzwyczajny, który drastycznie ograniczył możliwość przeprowadzania eksmisji. Intencja była szlachetna — ochrona najbardziej narażonych lokatorów w trudnym czasie kryzysu społeczno-ekonomicznego. W praktyce jednak squatterzy i zorganizowane gangi natychmiast dostrzegli w tym okazję dla siebie.

Właściciel, który pewnego dnia zastaje swój dom zajęty przez obcych, wkracza w powolny i skomplikowany labirynt prawny. Prawnicy ostrzegają, że takie postępowania mogą trwać miesiącami, a nierzadko nawet latami. Przez cały ten czas nielegalni lokatorzy mieszkają w nieruchomości — bez płacenia czynszu i bez żadnego odszkodowania.

Dla wielu właścicieli inwestycja, która miała zapewnić spokojną emeryturę, zamienia się w koszmar pełen procesów sądowych, kosztów i bezsennych nocy.

Według hiszpańskich mediów już setki tysięcy właścicieli zetknęły się z problemem nielegalnego zajęcia nieruchomości. Skutki wykraczają daleko poza sferę finansową — długotrwały stres, poczucie zagrożenia i utrata zaufania do instytucji państwowych to codzienność wielu poszkodowanych.

Platforma nieruchomości oznacza domy jako "nielegalnie zamieszkane"

Największy hiszpański portal nieruchomościowy Idealista — odpowiednik polskiego Otodom — wprowadził specjalny filtr, dzięki któremu użytkownicy mogą sprawdzić, czy dana nieruchomość jest nielegalnie zajęta. To nie jest błahy szczegół, bo przy takich obiektach ceny sprzedaży potrafią dramatycznie spaść.

• Oględziny są praktycznie niemożliwe — squatterzy po prostu nie otwierają drzwi.
• Kupujący wiedzą, że przejmują wraz z nieruchomością długą batalię sądową.
• Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na sporne nieruchomości.
• Ubezpieczyciele naliczają dodatkowe składki lub całkowicie odmawiają ochrony.

Sprzedający, którzy przez lata oszczędzali na drugie mieszkanie lub inwestycję, są zmuszeni oferować swoje nieruchomości znacznie poniżej wartości rynkowej. Zdarzają się przypadki, gdy uzyskana cena nie wystarcza nawet na spłatę zaciągniętych zobowiązań.

Dzielnica z dzieciństwa Lamine'a Yamala jako symbol kryzysu rynku mieszkaniowego

Region, który stał się symbolem całego problemu, to Maresme — obszar na północ od Barcelony, znany również jako miejsce, gdzie dorastał piłkarz Lamine Yamal. Według danych Idealista w sprzedaży znajduje się tam aż 465 nielegalnie zamieszkanych nieruchomości, podczas gdy regularnych mieszkań na wynajem jest zaledwie 274.

W częściach Maresme squatterzy liczebnie przewyższają zwykłych najemców.

Kataloński poseł Cristian Escribano z Partido Popular w Mataró opisuje dzielnice takie jak Rocafonda i Cerdanyola jako "praktycznie porzucone przez władze". Kreśli obraz ulic, gdzie rządzą gangi — sprzedające klucze do pustostanów i zastraszające mieszkańców.

Znaczna część mieszkańców tych osiedli żyje poniżej granicy ubóstwa. Nie mają oszczędności, dostęp do kredytów jest dla nich iluzoryczny, a szanse na uzyskanie mieszkania socjalnego w innym miejscu — minimalne. Wyprowadzka jest dla nich po prostu nierealna, więc zostają w dzielnicy, której warunki życia systematycznie się pogarszają.

Strach, uciążliwości i kurczący się rynek najmu

Mieszkańcy skarżą się na nocne zakłócenia spokoju, zastraszanie w klatkach schodowych i nieustanne poczucie braku bezpieczeństwa. Starsze osoby boją się wychodzić wieczorami na ulicę. Właściciele, którzy wciąż mieszkają we własnych apartamentach, obserwują, jak z roku na rok tracą one na wartości.

Regularne oferty najmu wysychają — ci, którzy mogą się wyprowadzić, robią to, a prywatni właściciele omijają takie dzielnice szerokim łukiem. Nowi inwestorzy koncentrują się głównie na polowaniu na okazje wśród nieruchomości zajętych przez squatterów, co tylko pogłębia istniejące dysproporcje.

Barceloński problem, kataloński kryzys

Masowe nielegalne zamieszkiwanie to nie tylko bolączka Maresme — zmaga się z nim sama Barcelona. Lokalne organizacje i właściciele nieruchomości zarzucają władzom miejskim, że obowiązujące przepisy w praktyce faworyzują squatterów kosztem tych, którzy regularnie spłacają kredyty lub płacą czynsz.

Setki zajętych apartamentów są jawnie wystawione na sprzedaż. Pośrednicy reklamują je sformułowaniem "nieruchomość z sytuacją prawną" — to eufemistyczny sposób na poinformowanie, że ktoś już tam mieszka bez zgody właściciela. Kupujący spekuluje na przyszłej eksmisji.

Dla wielu sprzedających ta wymuszona przecena to dotkliwy cios. Tracą dziesiątki tysięcy euro, a ich standard życia spada. Plany emerytalne oparte na dochodach z najmu lub wzroście wartości nieruchomości legły w gruzach.

Zajęty dom jako nowy produkt inwestycyjny

Według Francisca Iñarety, rzecznika Idealista, liczba zajętych nieruchomości urosła do takich rozmiarów, że stworzyły one odrębną kategorię na rynku. Powstają wąskie, wyspecjalizowane grupy inwestorów, które celowo polują na tego rodzaju problematyczne obiekty.

Ich strategia przypomina inwestowanie wysokiego ryzyka: kupić tanio, stoczyć bitwę sądową i liczyć na to, że po eksmisji nieruchomość będzie można normalnie wynająć lub sprzedać. Komu się uda — inkasuje pokaźny zysk. Kto ugrzęźnie w niekończących się postępowaniach — traci pieniądze.

Gdy zajęte przez squatterów domy stają się osobnym produktem inwestycyjnym, to wyraźny sygnał, że prawna ochrona właścicieli jest poważnie zachwiana.

Iñareta apeluje dlatego o gruntowną reformę przepisów. Jego zdaniem państwo musi szybciej reagować na nielegalne zamieszkiwanie i wyraźniej wytyczać granicę między ochroną socjalną a zwykłym nadużywaniem systemu.

Jak squatting w Hiszpanii wymknął się prawnie spod kontroli

W Hiszpanii działa jeszcze jeden mechanizm: osoba, która przez wystarczająco długi czas bez przeszkód zamieszkuje daną nieruchomość, może — w określonych okolicznościach i w zależności od sytuacji właściciela — nabywać pewne prawa. Przestępcze grupy doskonale znają te przepisy i bezwstydnie je wykorzystują.

Szukają pustostanów, często należących do banków lub funduszy inwestycyjnych, i wprowadzają do nich lokatorów. Czasem pobierają opłatę za klucz, czasem ściągają "czynsz", z którego prawdziwy właściciel nie widzi ani grosza. Dla sąsiadów bywa trudno ustalić, kto faktycznie ma rację po stronie prawa.

Lokalne jednostki policji regularnie przyznają, że mają ograniczone pole manewru. Bez wyraźnego nakazu sądu funkcjonariusze ryzykują skargi, jeśli przystąpią do eksmisji. Próg interwencji jest więc wysoki, podczas gdy okoliczni mieszkańcy z desperacją czekają na działanie.

Konsekwencje dla poszukujących mieszkań i całych dzielnic

Dla zwykłych osób szukających lokum w Hiszpanii — zwłaszcza młodych i rodzin ze średnimi dochodami — sytuacja ta wszystko komplikuje. W regionach takich jak Katalonia popyt na wynajem jest już ogromny za sprawą turystyki, ekspat i niedoboru nowego budownictwa. Gdy do tego całe bloki wpadają w szarą strefę nielegalnego zamieszkiwania, regularna oferta kurczy się jeszcze bardziej.

Miasta tracą ponadto wpływy podatkowe, bo część nieformalnych "czynszów" nigdy nie jest zgłaszana. Pieniądze, które mogłyby trafić na utrzymanie ulic, oświetlenia czy domów kultury, pozostają poza budżetem. Pogarszająca się jakość życia w takich miejscach wywiera w końcu presję na szkoły, sklepy i placówki opieki zdrowotnej.

Co ta sytuacja mówi o szerszym europejskim rynku mieszkaniowym

Przypadek Maresme i Barcelony pokazuje dobitnie, jak szybko przepis chroniący narażonych lokatorów może obrócić się przeciwko wszystkim, gdy brakuje egzekwowania prawa i jasnych granic. Kraje europejskie, w tym Polska, zmagają się z tymi samymi fundamentalnymi pytaniami: jak zapobiegać bezdomności, nie niszcząc przy tym praw uczciwych właścicieli?

Hiszpańskie doświadczenie dostarcza decydentom konkretnych lekcji. Szybkie i przejrzyste procedury sądowe, rzetelna ewidencja pustostanów oraz celowa pomoc społeczna dla osób zagrożonych bezdomnością — to kluczowe elementy układanki. Tam, gdzie ich brakuje, otwiera się przestrzeń dla gangów czerpiących zyski z chaosu.

Dla mieszkańców problemowych dzielnic codzienność jest mniej abstrakcyjna. Chcą przede wszystkim spokoju na ulicy, umowy najmu, która coś znaczy, i pewności, że ich inwestycja nie zamieni się z dnia na dzień w prawne pole minowe. Dopóki to się nie zmieni, hiszpańskie osiedla z większą liczbą zajętych nielegalnie domów niż mieszkań na wynajem nie będą wyjątkiem od reguły.